Investitia in apartamente noi, rentabila si in criza

Dezvoltatorii imobiliari care urmaresc profituri decente, construiesc in zone bune si nu fac rabat de la calitate, isi pot vinde cu usurinta apartamentele construite pe timp de criza, deoarece oferta este slaba, iar cererea pe acest segment este consistenta.

Intrarea Romaniei in criza si disparitia entuziasmului cumparatorilor pe piata rezidentiala clujeana a redus drastic oferta de imobile noi. Numarul autorizatiilor de construire eliberate la nivelul judetului a intrat in picaj, iar in prezent putini dezvoltatori mai au curajul sau puterea financiara de a investi in acest sector. De aceea, oferta de apartamente noi este relativ redusa si consta in mare parte din „resturile” ramase in ansamblurile rezidentiale sau imobilele construite inainte de aparitia crizei.

Autorizatiile de construire s-au injumatatit

In 2007, anul in care a fost inregistrat un adevarat boom pe piata imobiliara, in Cluj au fost emise, conform datelor Directiei Regionale de Statistica, 2.821 de autorizati de construire, ceea ce inseamna o medie de 235 de autorizatii lunar. In 2008 numarul acestora a inregistrat o scadere minora, pana la 2.637 de autorizatii ( 219 autorizatii/luna).

Din 2009 interesul dezvoltatorilor fata de investitiile in imobiliare s-a diminuat considerabil, iar volumul autorizatiilor solicitate si eliberate la nivelul judetului a intrat intr-un declin puternic, in 2009 fiind eliberate 1.574 autorizatii (131 lunar), iar in 2010 s-a ajuns la 1.249, respectiv 104 pe luna. In primele opt luni din 2011 s-au eliberat 826 de autorizatii, ceea ce inseamna o medie lunara de 103 de astfel de avize.

Oferta subtiata de criza

Anii 2009 si 2010 au fost dificili pentru constructorii de imobile. O parte dintre ei au intrat in incapacitatea de a finaliza lucrarile incepute, altii, chiar daca le-au finalizat, s-au trezit cu banii imobilizati in apartamente pe care nimeni nu le cumpara, iar cei care au reusit sa vanda tot ce au construit inainte de criza au preferat sa nu demareze investitii noi, optand sa astepte stabilizarea pietei.

Numarul mic de apartamente noi de pe piata clujeana ii determina pe agentii imobiliari sa vorbeasca despre o oferta care egaleaza cererea sau chiar este inferioara acesteia pe segmentul imobilelor noi. Dezvoltatorii imobiliari care au mizat pe revenirea cererii pentru apartamente noi si au demarat constructia de imobile rezidentiale anul trecut, care sunt in stadii avansate sau aproape finalizate vor putea profita de noua tendinta a pietei. 

„Sunt convins ca cei care au o investitie in domeniul rezidential, daca este amplasata intr-o zona buna, este realizata cu materiale de calitate si este scoasa pe piata la pretul corect nu vor avea probleme sa o valorifice”, sustine Tudor Marc, consultant imobiliar Welt Imobiliare.

Majoritatea cumparatorilor cauta imobile noi, amplasate in zone urbanizate, insa nu toti au succes in incercarea de a cumpara un apartament nou. „Pentru imobilele noi cererea este mai mare decat oferta. Majoritatea prefera sa cumpere imobile noi, dar nu ai ce sa vinzi, pentru ca oferta este subtire”, subliniaza si Gigi stefan, proprietar Imobilarul SRL.

Dezvoltatorii revin la viata

In ultimele luni, agentii imobiliari au remarcat o revenire, timida deocamdata, a numarului de apartamente in constructie. Zonele in care s-au demarat constructii noi sunt in prelungirea unor cartiere, pe strada Campului, pe Calea Turzii sau in Buna Ziua, dar santiere au aparut si in Marasti, Zorilor sau Manastur. Preturile pe metrul patrat variaza intre 850 si 950 de euro in zona Buna Ziua - Calea Turzii, si sunt cu aproximativ 100 de euro mai ieftine in zona Campului, in cartiere osciland intre 900 si 1.000 de euro.

Ca si tendinta noua, impusa de actuala situatie a pietei imobiliare, dezvoltatorii de imobile noi construiesc in special blocuri cu regim de inaltime mic, cu un numar nu foarte mare de apartamente si se orienteaza preponderent spre apartamente de una sau doua camere, cele mai solicitate de catre cumparatori.

Proiecte aproape de maturitate

Unele proiectele incepute in 2010 sunt in stadii avansate de executie a lucrarilor, iar pana la finalul acestui an sau in primavara anului viitor urmeaza a fi finalizate. Un astfel de imobil este cel ridicat de Transilvania Constructii, amplasat pe Calea Dorobantilor. Potrivit marketing-managerului Ioana Macarie, constructia imobilului a inceput in august 2010, chiar daca proiectul este mai vechi. 

„Am ales sa intram in piata in momentul in care nu mai erau in constructie mari proiecte rezidentiale, pentru a putea atrage mai usor clientii interesati de achizitionarea unui apartament in zona centrala”, a declarat Macarie. Imobilul de P+12 etaje, care va avea 110 apartamente, este prevazut a fi finalizat in primavara anului viitor, pana in prezent fiind contractate aproximativ 25-30% din numarul total de apartamente. Pretul mediu pentru un apartament semifinisat este de 1.050 euro/mp, plus TVA.

Zonele bune vand bine

Proiectul mamut Bonjour Residence, din Buna Ziua, care prevede construirea a nu mai putin de 600 de apartamente, a demarat anterior crizei, in 2007. Pana in prezent au fost finalizate trei blocuri, totalizand 182 de apartamente, dintre care, potrivit Georgianei Man, marketing-manager Nobila Casa, s-au vandut aproximativ 80%. Man a mai declarat ca derularea proiectului continua intr-un ritm mai lent decat cel stabilit initial, anul viitor fiind prevazuta inceperea constructiei celui de-al patrulea bloc din ansamblu.

O investitie mai mica, intr-un bloc de cinci etaje pe strada Taberei, a inceput in luna octombrie a anului trecut si se apropie de finalizare. Proprietarul, Mihai Caba, sustine ca in prezent imobilul este finalizat in proportie de 90%, iar 40% dintre cele 46 de apartamente sunt contractate, la un pret de 900-1.000 de euro/mp.

Calitatea e singura care vinde

Si consultantul Ioana Tudor recunoaste ca, dincolo de raul adus de criza, exista si o parte buna si care se presupune a fi pe termen lung: „Cumparatorul a invatat sa aleaga pe de o parte ceea ce ii este cu adevarat necesar, a renuntat la visul de a avea sapte dormitoare la o familie de patru persoane sau altele de acest gen. Pe de alta, vanzatorii au simtit pe piele lor ca lucrul de mantuiala nu se mai cauta, oamenii vor calitate pentru fiecare banut scos din buzunar. Acum se vinde extrem de selectiv, ca sa ceri 1.000 sau 1.200 de euro pe metru patrat pentru o casa trebuie sa ii arati cumparatorului ca ai facut investitii in calitate. Oamenii verifica atent ce cumparar, incepand de la cate camere are rama termopanului pana la densitatea si grosimea poliesterului de pe pereti. Pana la urma, criza n-a facut decat sa regleze deficitul de seriozitate de pe piata constructiilor, asta a facut”.

A disparut vanzarea in stadiul de proiect

Construirea de apartamente noi este cu atat mai dificla cu cat cei care ridica imobile rezidentiale nu se mai pot baza pe vanzarea in faza de proiect, iar acordarea creditelor pentru investitii imobiliare nu este tocmai pe placul bancilor. Investitorii trebuie sa se bazeze in mare parte pe fondurile proprii, iar in cel mai fericit caz pot miza pe un avans de 10% din partea cumparatorilor, restul de 90% fiind achitat abia la finalizarea investitiei si obtinerea CF-urilor. Avansul nu mai este oferit de cumparatori pentru imobile aflate in stadiul de proiect, majoritatea dorind sa vada constructia intr-un stadiu cat mai avansat. 

„Acum nu se mai vinde in stadiul de proiect, ci in cel de constructie. Multi cumparatori contracteaza un apartament doar cand constructia este finalizata in proportie de 80-90%, adica in momentul in care constructia este finalizata la exterior”, afirma Tudor Marc.

Radu Belcean (Servis_Cluj)

Foto: Arhiva