Piaţa imobiliară nu s-a revigorat nici în 2011

Tranzacţiile imobiliare înregistrate la Cluj în primele 11 luni ale acestui an au scăzut nesemnificativ faţă de perioada similară a anului trecut, în ciuda faptului că vânzările de apartamente prin Prima Casă au coborât cu 30%.

În perioada ianuarie-noiembrie 2011 s-au înregistrat 22.566 tranzacţii imobiliare, în scădere cu aproximativ 3 procente faţă de perioada similară a anului trecut, după cum relevă datele Oficiului de Cadastru şi Publicitate Imobiliară (OCPI) Cluj. Aceasta înseamnă că, practic, piaţa imobiliară clujeană a înregistrat aproximativ acelaşi volum de tranzacţii ca şi în 2010. În ciuda scăderilor înregistrate de programul Prima Casă, Cătălin Priscorniţa, consulatant imobiliar al agenţiei Blitz Imobiliare este de părere că acest program a contribuit substanţial la menţinerea volumului tranzacţiilor pe segmentul rezidenţial. „Şi în 2011, Prima Casă a fost motorul tranzacţiilor pe segmentul rezidenţial. Faptul că numărul celor care au accesat acest program a scăzut, în contextul în care tranzacţiile s-au menţinut relativ constante, ar putea însemna că românii au scos mai mulţi bani din buzunare şi au plătit fără a accesa acest program sau au accesat alte tipuri de credite”, crede Priscorniţa.

Mult mai puternic a coborât numărul tranzacţiilor realizate de persoanele juridice, cu aproximativ 11%. Însă, ponderea acestui gen de tranzacţii este extrem de redusă raportată la numărul total de tranzacţii, de aproximativ 6%.

Mai rău decât în 2010

Reprezentantul Blitz Imobiliare concluzionează că, faţă de 2010, anul trecut a fost mai slab, atât prin prisma volumului, cât şi a valorii tranzacţiilor. „Au fost mai puţine tranzacţii, Prima Casă a mers mai rău, iar preţul metrului pătrat a coborât până la 948 euro pe metrul pătrat, în cazul preţurilor cerute de proprietari. La nivelul tranzacţiilor, această valoare a fost cu aproximativ 7% mai mică, datorită negocierilor dintre proprietar şi cumpărător. Astfel, preţul mediul al metrului pătrat, per totalul pieţei imobiliare, fără a ţine cont de amplasarea imobilului sau dacă acesta este nou sau vechi, a fost de aproximativ 880-900 de euro/mp”, concluzionează Cătălin Priscorniţa.

Grabă pentru intrarea în legalitate

Numărul construcţiilor noi înscrise la Cluj a crescut în primele 11 luni din 2011 cu 20%, comparativ cu perioada similară din 2010, ajungând la 3.447. Jucătorii de pe piaţa imobiliară clujeană identifică două cauze pentru această evoluţie. Una dinte ele ţine de faptul că până la începutul acestei luni a fost posibilă intrarea în legalitate a construcţiilor care nu au respectat autorizaţia de construire sau nu au avut un astfel de document. Demararea acestei proceduri presupune efectuarea unui control de către Poliţia Locală care să dispună intrarea în legalitate, după aplicarea unei sancţiuni cu o valoare între 3.000 şi 10.000 de lei. În caz contrar, respectivele imobile ar putea fi demolate.

Un alt posibil catalizator al acestei evoluţii a fost finalizarea unor imobile a căror construcţie a pornit cu unul sau doi ani mai devreme. Dezvoltatorii au simţit o scădere a ofertei pe segmentul imobilelor noi şi au grăbit finalizarea blocurilor, pentru a profita de această conjunctură. „În prima parte a anului trecut am asistat la un deficit de apartamente noi pe piaţă, dar, din vară am asistat la o creştere a numărului de construcţii noi, în special în cartiere, tendinţa fiind mai puţin vizibilă în cazul localităţilor de la periferia oraşului”, afirmă Priscorniţa.

În opinia altor agenţi imobiliar, apariţia celor 3.447 de construcţii noi în primele 11 luni ale anului trecut nu s-a simţit foarte puternic în piaţă. „Cred că o parte dintre aceste construcţii au fost întabulate înainte de expirarea termenului până la care imobilele ridicate fără a respecta autorizaţia puteau intra în legalitate. Pot să spun că nu am simţit această creştere cu 20% a construcţiilor noi, dar cred că în acest an segmentul imobilelor noi va merge mai bine. Spun asta, deoarece mulţi dezvoltatori se apucă de construit acum, pentru că preţurile la terenuri sunt mici”, susţine Gigi Ştefan, managerul agenţiei Imobiliarul.

Noul PUG dezgheaţă terenurile

Piaţa terenurilor din Cluj-Napoca a intrat în aşteptare în ultimele luni, în aşteptarea noului Plan Urbaistic General (PUG). „Majoritatea tranzacţiilor pe segmentul terenurilor au îngheţat în ultima perioadă în aşteptarea PUG-ului şi a parametrilor urbanistici în care acestea vor fi încadrate. Cred că ar putea apărea şi surprize, în cele mai multe zone se vor păstra actualii parametrii, poate se va reduce în unele situaţii coeficientul sau procentul de ocupare a terenului”, susţine consilierul Blitz Imobiliare. Acesta afirmă că, „în mod normal, după adoptarea PUG, ar putea apărea o revitalizare a terenurilor, pentru că, investitorii vor şti cum să îşi facă planurile”. De aceeaşi părere este şi Gigi Ştefan, în opinia căruia, dezgheţarea pieţei terenurilor nu va genera creşteri de preţuri. Victor Lazăr, reprezentantul Remax/Grup de Lux susţine că cei care aşteaptă aprobarea PUG sunt în special investitorii persoane juridice, care sunt interesaţi de construirea de hale şi spaţii industriale.

Departe de creşterile spectaculoase din zonă

În 2011, valoarea investiţiilor în proprietăţi imobiliare din Europa Centrală s-a dublat faţă de 2010 şi a ajuns la 6,1 miliarde de euro, potrivit datelor Cushman&Wakefield. În România, volumul tranzacţiilor în 2011 a fost de 320 de milioane de euro, reprezentând doar 5% din totalul din regiunea analizată.  Faţă de 2010, achiziţiile de active imobiliare de pe piaţa locală au crescut cu 32%. Astfel, România a avut cea mai modestă evoluţie a activităţii sectorului tranzacţiilor imobiliare, având în vedere că celelalte pieţe din regiune au raportat creşteri semnificativ mai mari. Consilierii imobiliari clujeni cred că această valoare este mult sub potenţialul pieţei. „Valoarea tranzacţiilor realizate în 2011 reprezintă foarte puţin, iar cea mai mare parte a cererii vine din partea investitorilor locali şi vizează doar investiţii răzleţe”, crede Gigi Ştefan.

Polonia continuat să fie liderul regiunii şi a atras tranzacţii imobiliare în valoare de 2,58 de miliarde de euro. Cehia s-a plasat pe locul secund şi a înregistrat cea mai mare creştere a volumului tranzacţiilor imobiliare în 2011, respectiv de la 479 milioane de euro la 2,2 miliarde de euro în 2011. Şi Ungaria a înregistrat o creştere semnificativă a valorii achiziţiilor de la 240 milioane de euro în 2010, la 728 milioane de euro anul trecut.

Volume mai reduse decât în România s-au consemnat doar în Slovacia, şi aici creşterea fiind spectaculoasă, de la 53 de milioane în 2010, la 263 de milioane de euro.

Radu Belcean